Компания Pygmalion (pygmalioninvest) wrote,
Компания Pygmalion
pygmalioninvest

Приобретение недвижимости в Италии: шаг за шагом

Итак, Вы решили приобрести недвижимость в Италии. Этап выбора позади, желаемый объект найден – впереди Вас ждет непосредственно процедура покупки и  оформление всех необходимых бумаг. Специалисты компании PYGMALION осуществляют полную поддержку при покупке недвижимости в Италии, давая своим клиентам возможность не вникать в юридические и другие тонкости, которых этот процесс содержит достаточно много. Тем не менее, в данном материале мы расскажем об основных этапах приобретения объектов жилой и коммерческой недвижимости в Италии.

Договор о намерениях        

Договор о намеренияхНачнем с того, что для въезда в страну с целью покупки и оформления документов покупателю потребуется въездная виза. Часто для клиента оказывается предпочтительным вариант, при котором специалисты компании PYGMALION полностью берут на себя оформление всех бумаг, действуя по доверенности – в таком случае выезд покупателя в страну не является обязательным. Если же въезд в страну необходим, первый документ, который потребуется покупателю – это, конечно, загранпаспорт. Оформление въездной визы в консульстве обычно не вызывает проблем, консульский сбор составляет €35. Для ускорения процедуры получения визы гражданин РФ может обратиться в визовый центр, действующий при посольстве. В таком случае стоимость визы составит €60. Срок рассмотрения заявки не должен превышать 10 дней, а наши специалисты могут дать все необходимые консультации и оказать поддержку уже на этом этапе.

Стартовым этапом приобретения любого объекта недвижимости в Италии является оформление бумаги, которую можно назвать «договором о намерениях», сами итальянцы называют ее proposta irrevocabile d’acquisto. Цель данного документа – юридически зафиксировать готовность покупателя купить конкретный объект недвижимости, а продавца – соответственно, продать. В ней же прописываются полные  данные продавца; адрес, описание и цена недвижимости; сроки совершения сделки и оплаты; порядок составления нотариального акта, а также все возможные комиссионные вознаграждения.
 

Как пояснил ведущий консультант компании PYGMALION по вопросам недвижимости Италии Алексей КОСОТУРОВ, в этом же документе прописывается размер аванса, который покупатель вносит в качестве подтверждения серьезности своих намерений, его размер определяется индивидуально в зависимости от стоимости объекта недвижимости. При этом стоит отметить, что сумма аванса полностью учитывается при конечном расчете: то есть вычитается из общей суммы сделки. Так как главная цель сторон на данном этапе – заявить о своих намерениях, а не взять взаимные обязательства, в случае отказа от сделки любой из сторон аванс полностью возвращается клиенту без каких-либо штрафных санкций. 

От намерений – к покупке

Алексей КОСОТУРОВ, ведущий консультант компании PYGMALION по вопросам недвижимости Италии 

Следующий этап покупки недвижимости в Италии переводит нас от намерений к непосредственным действиям. Он заключается в подписании предварительного договора (compromesso или preliminare di vendita). Этим документом продавец и покупатель закрепляют уже не желание, а взаимное обязательство совершить сделку. Данные, указываемые в данном договоре, частично дублируют те, что прописываются в «договоре о намерениях», однако содержат массу уточнений: способ и сроки продажи, место составления нотариального акта, наличие ипотеки на имущество или другие обязательства, соответствие недвижимости жилищным нормам. Именно на основании пунктов данного договора сделка доводится до конца, а потому составлять и подписывать его лучше всего при поддержке квалифицированных специалистов, имеющих обширный опыт работы с итальянской недвижимостью. 

Важнейшим моментом подписания предварительного договора является внесение предоплаты, размер которой также определяется в зависимости от стоимости объекта жилой или коммерческой недвижимости и обычно колеблется в пределах 5-10 процентов от общей суммы сделки. Данная сумма, как и аванс, позже вычитается из общей стоимости объекта. Но, по словам Алексея КОСОТУРОВА, есть и крайне важное отличие, о котором необходимо помнить – в случае отказа покупателя от сделки, сумма предоплаты, в отличие от аванса, не возвращается. Внесение предоплаты накладывает крайне серьезные обязательства и на продавца, так как если сделка срывается по его вине, покупатель имеет право на компенсацию в двойном размере залога.

Для окончательной регистрации сделки стороны обращаются к нотариусу, работу которого оплачивает покупатель: стоимость его услуг составляет около 300 евро. В первую очередь, нотариус проверяет, не имеет ли недвижимость обременений (не передана ли в аренду, не находится ли в залоге у банка, не наложен ли арест на данное имущество госорганами и так далее). Он же проверяет соответствие установленным нормам всей технической документации, предоставляемой продавцом недвижимости – то есть гарантирует соответствие недвижимости строительным, санитарным и прочим нормам. В дальнейшем именно нотариус выступает ответственным лицом в случае возникновения спорных моментов. Если нотариус подтверждает соответствие объекта недвижимости всем требованиям, стороны переходят к составлению нотариального акта и оплате по договору. После этого нотариальный акт в течение двадцати дней регистрируется в реестре недвижимости и право собственности переходит к покупателю.

Налоги и сборы

Налоги на приобретение недвижимости в ИталииКак видно, процедура достаточно прозрачная, хотя и имеющая массу тонкостей. Но на этом информация, с которой стоит ознакомиться  покупателю недвижимости в Италии, не исчерпана. Приобретатель недвижимости  также должен выплатить ряд государственных сборов и налогов, ставки которых варьируются в зависимости от одного из двух типов жилья, на которые условно разделена вся недвижимость Италии: первичного или вторичного.

Термин  «первичное жилье / Prima casa» используется в качестве обозначения первой покупки жилья резидентом Италии для собственного проживания. Если же покупка осуществляется нерезидентом страны или приобретаемая недвижимость не является первой и единственной в списке собственности покупателя, речь идет о «вторичном жилье / Seconda casa». В эту же категорию попадают все объекты коммерческой недвижимости.

Всего покупатель обязан выплатить четыре типа сборов: налог на добавленную стоимость (при приобретении недвижимости у юрлица), регистрационный сбор (плата за регистрацию акта купли-продажи), ипотечный сбор (плата за действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости) и кадастровый сбор (за переоформление недвижимости).

Приведем основные ставки:

В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица:

Первичное жилье / Prima casa

  • НДС 4%
  • Регистрационный сбор - 168,00 €
  • Ипотечный сбор - 168,00 €
  • Кадастровый сбор - 168,00 €
Вторичное жилье / Seconda casa

  • НДС 10%
  • Регистрационный сбор - 168,00 €
  • Ипотечный сбор - 168,00 €
  • Кадастровый сбор - 168,00 €

При покупке недвижимости у частного лица:  

Первичное жилье / Prima casa

  • Регистрационный сбор 3%
  • Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
  • Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €


Вторичное жилье / Seconda casa

  • Регистрационный сбор 7%
  • Ипотечный сбор 2%
  • Кадастровый сбор 1%


От визы до ПМЖ

Виза в ИталиюПокупка недвижимости в Италии дает приобретателю ряд льгот, основная из которых – это право на получение мультивизы, дающей право на многократный въезд в страну. Процедура ее оформления достаточно проста: нужно лишь предоставить ксерокопию документа, подтверждающего право собственности на объект и оригинал выписки из регистра недвижимости. А вот права получения вида на жительство (ВНЖ) приобретение недвижимости в Италии не дает. Для его оформления нужно сначала получить так называемую визу типа D, дающую право пребывать в Италии 365 дней. Для этого нужно предоставить в консульство достаточно серьезный пакет документов:

  • Бланк заявки (анкета) на въездную визу;
  • Фотография на документы 3х4, соответствующая возрасту человека, на которого подается заявка на визу;
  • Заграничный паспорт, срок действия которого должен превышать как минимум на три месяца срок действия запрашиваемой визы, и ксерокопия страниц с метрическими данными.
  • Страховой полис на весь период пребывания;
  • Документация и подробные гарантии экономической состоятельности (по законодательству Италии минимальная сумма годового дохода иностранного гражданина, претендующего на длительное пребывание в стране, должна быть не меньше двойной годовой суммы социальной субсидии). Источниками дохода могут быть пенсии или пожизненные ренты, сдача в аренду недвижимости, доходы от бизнеса.
  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в Италии;
  • Разрешение из полицейского управления по месту нахождения недвижимости.
Получив визу типа D, Вы можете въехать в страну и подать в полицейское управление документы на ВНЖ. Изначально временный вид на жительство предоставляется на один год, потом каждые два года он продлевается до достижения пять лет. Продлить ВНЖ и получить разрешение на постоянное место жительства (ПМЖ) Вы сможете только на основании документов, подтверждающих наличие дохода в Италии и места жительства.

Другими основаниями для получения ВНЖ в Италии являются брак с гражданином этой страны и создание юридического лица. Постоянный вид на жительство можно получить после пяти лет проживания в стране, при этом отказываться от имеющегося гражданства необязательно -  законодательство и Конституция Италии не запрещают двойного гражданства.
Оригинал материала на сайте компании PYGMALION
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments